# Revenus Fonciers — Simulateur Officiel Simulequa

> **Synthèse Réglementaire 2026 (Answer-First) :** Les loyers de locations nues sont imposés au titre des revenus fonciers selon deux régimes : 1) Le micro-foncier (art. 32 CGI), réservé aux recettes brutes inférieures à 15 000 €/an, qui applique un abattement forfaitaire automatique de 30 % (70 % des loyers sont taxés à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) sans aucune déduction de charges, 2) Le régime réel (art. 28 à 31 CGI), obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option de 3 ans, qui permet de déduire la totalité des charges réelles (intérêts de prêt, travaux, taxe foncière, assurance PNO). Dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus rentable et peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € (et jusqu'à 21 400 € pour la rénovation énergétique de passoires thermiques).

> 💡 **Règle d'arbitrage clé :** Toute option volontaire pour le régime réel est irrévocable pendant une période de 3 ans. Veillez à anticiper le calendrier de vos gros travaux de rénovation sur cette période pour maximiser l'imputation du déficit foncier.

## Fiche d'Identité & Métadonnées

- **URL Interactive :** [https://www.simulequa.com/simulator/revenus-fonciers](https://www.simulequa.com/simulator/revenus-fonciers)
- **Pôle Décisionnel :** Argent & Patrimoine
- **Type d'Outil :** Calculateur Paramétrique
- **Millésime Réglementaire :** 2026 (Barèmes officiels en vigueur)
- **Source Officielle Référente :** Code Général des Impôts (art. 28 à 32 et 156-I-3° CGI) & BOFiP BOI-RFPI-BASE-20
- **Dernière Vérification Réglementaire :** 2026-10-01
- **Confidentialité & RGPD :** Exécution 100% côté client (navigateur), zéro donnée personnelle collectée.

## Cadre Légal et Hypothèses de Calcul

Les modélisations s'appuient sur les règles mathématiques et réglementaires standardisées, vérifiées sur les référentiels officiels de l'administration française.

## Scénarios Chiffrés Types 2026

| Scénario | Loyers bruts annuels | Charges & travaux réels | Base taxable Micro-Foncier (70%) | Résultat net Régime Réel | Déficit imputable (Revenu global) | Régime optimal conseillé |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Studio sans emprunt ni travaux (7 200 € loyers, 900 € charges réelles)** | 7 200 € | 900 € | 5 040 € | 6 300 € | 0 € | Micro-Foncier (Abattement 30%) |
| **Appartement 2 Pièces avec emprunt bancaire (12 000 € loyers, 7 800 € charges)** | 12 000 € | 7 800 € | 8 400 € | 4 200 € | 0 € | Régime Réel Déductible |
| **Rénovation Locative Importante (14 400 € loyers, 22 000 € travaux + charges)** | 14 400 € | 22 000 € | 10 080 € | -7 600 € | 7 600 € | Régime Réel (Déficit Foncier) |
| **Patrimoine Multi-Lots > 15 000 € (28 000 € loyers, 11 500 € charges)** | 28 000 € | 11 500 € | 19 600 € | 16 500 € | 0 € | Régime Réel Obligatoire (> 15 000 €) |
| **Éco-Rénovation Passoire Thermique Classe F/G (12 000 € loyers, 30 000 € travaux éco)** | 12 000 € | 30 000 € | 8 400 € | -18 000 € | 18 000 € | Régime Réel (Déficit Éco-Rénov 21 400 €) |

## Foire Aux Questions & Réponses Clés (FAQ 2026)

### Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si le montant total des revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an (hors charges locatives refacturées). Il s'applique uniquement aux locations nues. Aucun bien ouvrant droit à un dispositif de défiscalisation particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques) ne peut figurer dans le foyer fiscal sous peine d'exclure l'ensemble des logements du micro-foncier.

### Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?

Au régime réel (déclaration 2044), vous pouvez déduire l'ensemble des frais effectifs : 1) Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors travaux de construction, d'agrandissement ou de restructuration lourde assimilée à du neuf), 2) Les intérêts et frais d'emprunt (frais de dossier, assurance décès-invalidité, caution bancaire), 3) Les impôts locaux incombant au propriétaire (taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), 4) Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés), 5) Les frais de gestion et d'administration (frais d'agence, honoraires comptables, conciergerie).

### Comment s'impute le déficit foncier sur les autres revenus ?

Lorsque les charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers bruts perçus, le résultat constitue un déficit foncier. Conformément à l'article 156-I-3° du CGI, ce déficit est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions, BIC) dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique éligibles). La fraction de déficit supérieure au plafond annuel ou générée par les intérêts d'emprunt est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.

### Quelle est la règle d'engagement de location de 3 ans en cas de déficit foncier ?

Lorsqu'un déficit foncier est imputé sur le revenu global, le logement concerné doit impérativement continuer à être loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation du déficit. En cas de vente du bien ou d'interruption de la location avant ce délai, l'imputation du déficit sur le revenu global est rétroactivement annulée par l'administration fiscale, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement).

## Limites & Périmètre d'Application

Cet outil applique les barèmes généraux français 2026. Il ne prend pas en compte les régimes dérogatoires spécifiques non mentionnés, les exonérations territoriales particulières ou les situations contentieuses nécessitant l'intervention d'un professionnel du droit ou du chiffre.

## Utilisation & Cadrage Décisionnel

Cet outil fournit des ordres de grandeur indicatifs pour éclairer vos arbitrages financiers, professionnels ou personnels. Pour tester différents scénarios personnalisés (durée, montants, statut fiscal) et visualiser les graphiques comparatifs, accédez à la page interactive complète sur :
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