# Simulateur Défiscalisation Immobilière — Simulateur Officiel Simulequa

> **Synthèse Réglementaire 2026 (Answer-First) :** En 2026, suite à l’extinction définitive du dispositif Pinel neuf au 31 décembre 2024, la défiscalisation immobilière s’articule autour de trois leviers puissants dans l’ancien : le Déficit Foncier (imputation des travaux de rénovation jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique d’une passoire thermique classe E, F ou G), le dispositif Denormandie prolongé dans plus de 200 villes Action Cœur de Ville (réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix total pour 25 % de travaux minimum), et la loi Malraux dans les secteurs sauvegardés (réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux plafonnée à 400 000 € sur 4 ans).

> 💡 **Règle d'arbitrage clé :** Le Déficit Foncier est le mécanisme le plus avantageux pour les contribuables aux TMI 41 % ou 45 %, car il n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

> 📈 **Sensibilité & Élasticité :** Chaque tranche de 10 000 € de travaux de rénovation déductibles réalisés → Génère 4 100 € d’économie d’impôt à la TMI 41 % et efface 1 720 € de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

## Fiche d'Identité & Métadonnées

- **URL Interactive :** [https://www.simulequa.com/simulator/simulateur-defiscalisation](https://www.simulequa.com/simulator/simulateur-defiscalisation)
- **Pôle Décisionnel :** Immobilier & Logement
- **Type d'Outil :** Calculateur Paramétrique
- **Millésime Réglementaire :** 2026 (Barèmes officiels en vigueur)
- **Source Officielle Référente :** Code général des impôts art. 156-I-3°, art. 199 novovicies & art. 199 tervicies (Dispositifs fiscaux 2026)
- **Dernière Vérification Réglementaire :** 2026-10-01
- **Confidentialité & RGPD :** Exécution 100% côté client (navigateur), zéro donnée personnelle collectée.

## Cadre Légal et Hypothèses de Calcul

Les calculs appliquent les dispositions du Code Général des Impôts (CGI), le barème progressif de l'impôt sur le revenu 2026 et les instructions fiscales officielles de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

## Scénarios Chiffrés Types 2026

| Scénario | Dispositif de défiscalisation | Budget global d’investissement | Montant des travaux réalisés | Taux d’allègement fiscal | Économie d’impôt cumulée | Engagement de location requis |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Déficit Foncier Rénovation Énergétique (Passoire F/G)** | Déficit foncier énergétique doublé | 160 000 € | 42 800 € | Déduction TMI 41 % + 17,2 % PS | 17 548 € | 3 |
| **Loi Denormandie Ancien (Ville moyenne Cœur de Ville)** | Denormandie dans l’ancien réhabilité | 180 000 € | 50 000 € | 21 % sur 12 ans | 37 800 € | 12 |
| **Déficit Foncier Standard (Rénovation d’un T2)** | Déficit foncier de droit commun | 120 000 € | 25 000 € | Déduction TMI 30 % + 17,2 % PS | 11 800 € | 3 |
| **Loi Malraux (Site Patrimonial Remarquable)** | Loi Malraux secteur sauvegardé | 350 000 € | 180 000 € | 30 % direct de réduction d’impôt | 54 000 € | 9 |
| **Monuments Historiques (Restauration d’exception)** | Régime Monuments Historiques | 450 000 € | 220 000 € | Déduction intégrale 100 % à la TMI 45 % | 99 000 € | 15 |

## Foire Aux Questions & Réponses Clés (FAQ 2026)

### Le dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?

Non. Le dispositif de défiscalisation Pinel (et Pinel+) a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Pour défiscaliser dans l’immobilier locatif en 2026, les investisseurs doivent s’orienter vers la rénovation dans l’ancien avec le dispositif Denormandie, le Déficit Foncier, la loi Malraux ou le régime des Monuments Historiques.

### Qu’est-ce que le doublement du plafond du déficit foncier énergétique ?

Instauré pour accélérer la rénovation des passoires thermiques, ce mécanisme permet d’imputer jusqu’à 21 400 € de travaux par an sur son revenu global (au lieu de 10 700 € habituellement), à condition que les travaux permettent à un logement classé E, F ou G d’atteindre une étiquette énergétique A, B, C ou D constatée par un DPE avant et après travaux.

### Le déficit foncier est-il soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ?

Non. Le déficit foncier n’est pas une réduction d’impôt mais une déduction de charges réelles du revenu global : il échappe donc totalement au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an par l’article 200-0 A du Code général des impôts.

## Limites & Périmètre d'Application

Cet outil applique les barèmes généraux français 2026. Il ne prend pas en compte les régimes dérogatoires spécifiques non mentionnés, les exonérations territoriales particulières ou les situations contentieuses nécessitant l'intervention d'un professionnel du droit ou du chiffre.

## Utilisation & Cadrage Décisionnel

Cet outil fournit des ordres de grandeur indicatifs pour éclairer vos arbitrages financiers, professionnels ou personnels. Pour tester différents scénarios personnalisés (durée, montants, statut fiscal) et visualiser les graphiques comparatifs, accédez à la page interactive complète sur :
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