# Passoire Thermique : Louer, Rénover ou Vendre — Simulateur Officiel Simulequa

> **Synthèse Réglementaire 2026 (Answer-First) :** En 2026, la réglementation énergétique issue de la loi Climat & Résilience frappe de plein fouet les logements classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont frappés d'indécence énergétique et formellement interdits à la relocation lors du changement de locataire, tandis que les logements F seront interdits au 1er janvier 2028 et les classés E au 1er janvier 2034. Face à ce calendrier couperet, trois arbitrages dominent : réaliser des travaux de rénovation globale (financés par MaPrimeRénov' et le déficit foncier déplafonné à 21 400 € pour les travaux énergétiques), vendre avec une décote de valeur verte de 10 % à 25 %, ou transformer temporairement l'usage du bien.

> 💡 **Règle d'arbitrage clé :** Calendrier légal d'interdiction de mise en location : Classe G interdite depuis 2025 · Classe F interdite dès 2028 · Classe E interdite dès 2034. Les loyers de tous les logements classés F et G sont gelés sans aucune revalorisation IRL possible.

> 📈 **Sensibilité & Élasticité :** Réaliser une rénovation globale permettant de passer de la classe G à la classe D ou C → Efface une décote de valeur verte de 15 % à 20 % à la revente et protège 100 % de vos revenus locatifs contre l'interdiction de location.

## Fiche d'Identité & Métadonnées

- **URL Interactive :** [https://www.simulequa.com/simulator/strategie-passoire-thermique](https://www.simulequa.com/simulator/strategie-passoire-thermique)
- **Pôle Décisionnel :** Immobilier & Logement
- **Type d'Outil :** Calculateur Paramétrique
- **Millésime Réglementaire :** 2026 (Barèmes officiels en vigueur)
- **Source Officielle Référente :** Loi Climat & Résilience (Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), CCH art. L. 173-1-1 et décret décence énergétique
- **Dernière Vérification Réglementaire :** 2026-10-01
- **Confidentialité & RGPD :** Exécution 100% côté client (navigateur), zéro donnée personnelle collectée.

## Cadre Légal et Hypothèses de Calcul

Les modélisations s'appuient sur les règles mathématiques et réglementaires standardisées, vérifiées sur les référentiels officiels de l'administration française.

## Scénarios Chiffrés Types 2026

| Scénario | Classe DPE actuelle | Valeur de marché théorique | Décote sans travaux | Budget travaux rénovation | Aides MaPrimeRénov' + CEE | Gain patrimonial net |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Studio 28 m² Classe G · Rénovation mono-geste (Passage en E)** | Classe G (Interdit à la location depuis 2025) | 120 000 € | 18 000 € | 8 500 € | 2 500 € | 12 000 € |
| **T3 65 m² Classe G · Rénovation globale copropriété (Passage en C)** | Classe G (Passoire thermique en copropriété) | 240 000 € | 45 000 € | 32 000 € | 14 000 € | 27 000 € |
| **Maison 110 m² Classe F · Audit énergétique et pompe à chaleur (Passage en B)** | Classe F (Interdiction programmée en 2028) | 310 000 € | 55 000 € | 42 000 € | 21 000 € | 34 000 € |
| **Appartement F loué · Gel des loyers et bail en cours** | Classe F avec bail en cours (Reconduction tacite) | 180 000 € | 25 000 € | 15 000 € | 6 000 € | 16 000 € |
| **Vente en l'état sans travaux · Arbitrage vers SCPI / PEA** | Arbitrage cession immédiate passoire G | 150 000 € | 30 000 € | 0 € | 0 € | 0 € |

## Foire Aux Questions & Réponses Clés (FAQ 2026)

### Le locataire actuel d'un logement classé G peut-il exiger des travaux ?

Oui. Le locataire d'un logement qui ne respecte pas le critère légal de décence énergétique peut exiger de son propriétaire la mise en conformité du bien et saisir le juge des contentieux de la protection pour ordonner les travaux sous astreinte et réduire le loyer.

### Comment fonctionne le déficit foncier déplafonné à 21 400 € pour la rénovation énergétique ?

La loi de finances autorise temporairement les propriétaires bailleurs à déduire jusqu'à 21 400 € de déficit foncier (au lieu du plafond ordinaire de 10 700 €) sur leur revenu global imposable pour les dépenses de rénovation énergétique permettant à un bien de sortir des classes E, F ou G.

### Le DPE est-il juridiquement opposable ?

Oui, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. Un acquéreur ou un locataire qui constate une étiquette DPE trompeuse ou erronée peut assigner le vendeur ou le bailleur en dommages et intérêts ou réclamer une réfaction du prix d'achat.

## Limites & Périmètre d'Application

Cet outil applique les barèmes généraux français 2026. Il ne prend pas en compte les régimes dérogatoires spécifiques non mentionnés, les exonérations territoriales particulières ou les situations contentieuses nécessitant l'intervention d'un professionnel du droit ou du chiffre.

## Utilisation & Cadrage Décisionnel

Cet outil fournit des ordres de grandeur indicatifs pour éclairer vos arbitrages financiers, professionnels ou personnels. Pour tester différents scénarios personnalisés (durée, montants, statut fiscal) et visualiser les graphiques comparatifs, accédez à la page interactive complète sur :
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