Calculez votre économie d'impôt avec Pinel+, Denormandie ou le déficit foncier selon votre situation.
Neuf (engagé avant le 31/12/2024). Calculez votre économie d'impôt réelle selon votre profil fiscal.
Réduction Totale
Efficacité Fiscale
18.0%du capital investi récupéré via la baisse d'imposition sur 9 ans.
Repères indicatifs
Ces comparaisons servent d’aide à la lecture. Elles ne constituent pas des statistiques officielles sauf lorsqu’une source est explicitement indiquée.
Lecture favorable
1/2
Écart médian
108%
Point d’attention
Pression Fiscale
1 indicateur sur 2 est favorable. Le principal point d’attention concerne « Pression Fiscale ».
Pression Fiscale
Repère interne indicatif : Moyenne foyer imposable — 4 500 €
Levier Défisc
Repère interne indicatif : Seuil d'attractivité — 15.0%
Comparer des scénarios
0/5Rappel réglementaire : Le dispositif Pinel / Pinel+ a pris fin le 31 décembre 2024 (art. 199 novovicies CGI). Cette simulation modélise l'amortissement des investissements réalisés avant cette échéance. Pour tout nouvel investissement locatif, orientez-vous vers le dispositif Denormandie (prorogé) ou le déficit foncier. Les réductions d'impôts restent soumises au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € (hors Malraux).
En 2026, suite à l’extinction définitive du dispositif Pinel neuf au 31 décembre 2024, la défiscalisation immobilière s’articule autour de trois leviers puissants dans l’ancien : le Déficit Foncier (imputation des travaux de rénovation jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique d’une passoire thermique classe E, F ou G), le dispositif Denormandie prolongé dans plus de 200 villes Action Cœur de Ville (réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix total pour 25 % de travaux minimum), et la loi Malraux dans les secteurs sauvegardés (réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux plafonnée à 400 000 € sur 4 ans).
Sélectionnez un profil pour afficher son diagnostic et l'appliquer dans le simulateur ci-dessus.
| Scénario / Situation | Dispositif de défiscalisation | Budget global d’investissement | Montant des travaux réalisés | Taux d’allègement fiscal | Économie d’impôt cumulée | Engagement de location requis | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Déficit Foncier Rénovation Énergétique (Passoire F/G) | Déficit foncier énergétique doublé | 160 000 € | 42 800 € | Déduction TMI 41 % + 17,2 % PS | 17 548 € | 3 | |
| Loi Denormandie Ancien (Ville moyenne Cœur de Ville) | Denormandie dans l’ancien réhabilité | 180 000 € | 50 000 € | 21 % sur 12 ans | 37 800 € | 12 | |
| Déficit Foncier Standard (Rénovation d’un T2) | Déficit foncier de droit commun | 120 000 € | 25 000 € | Déduction TMI 30 % + 17,2 % PS | 11 800 € | 3 | |
| Loi Malraux (Site Patrimonial Remarquable) | Loi Malraux secteur sauvegardé | 350 000 € | 180 000 € | 30 % direct de réduction d’impôt | 54 000 € | 9 | |
| Monuments Historiques (Restauration d’exception) | Régime Monuments Historiques | 450 000 € | 220 000 € | Déduction intégrale 100 % à la TMI 45 % | 99 000 € | 15 |
Conseil anti-regret : Vérifiez la transférabilité du prêt et assurez-vous d’un horizon de conservation minimal de 5 à 7 ans pour amortir les frais d’acquisition.
Le point mort d’amortissement des frais d’acquisition et de financement se situe à environ 6 ans.
En dessous de 6 ans de détention, la location avec placement de l’apport s’avère mathématiquement plus avantageuse.
Point de vigilance : Le plafond d’imputation sur le revenu global est porté à 21 400 €/an en cas de sortie du statut passoire.
Levier d'optimisation : Hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € : aucun risque de saturation fiscale.
4 étapes pour sélectionner le bon régime fiscal sans surpayer le prix d’achat du bien.
Assurez-vous que le logement correspond aux besoins réels des locataires de la commune sans surcote commerciale.
Obtenez des devis détaillés mentionnant les performances thermiques pour sécuriser l’éligibilité fiscale des travaux.
Gardez toutes les pièces justificatives pendant 3 ans après l’achèvement des travaux en cas de contrôle de la DGFiP.
Ne revendez pas et ne changez pas l’affectation du bien avant la fin de l’engagement légal pour éviter toute reprise fiscale.
Non. Le dispositif de défiscalisation Pinel (et Pinel+) a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Pour défiscaliser dans l’immobilier locatif en 2026, les investisseurs doivent s’orienter vers la rénovation dans l’ancien avec le dispositif Denormandie, le Déficit Foncier, la loi Malraux ou le régime des Monuments Historiques.
Instauré pour accélérer la rénovation des passoires thermiques, ce mécanisme permet d’imputer jusqu’à 21 400 € de travaux par an sur son revenu global (au lieu de 10 700 € habituellement), à condition que les travaux permettent à un logement classé E, F ou G d’atteindre une étiquette énergétique A, B, C ou D constatée par un DPE avant et après travaux.
Non. Le déficit foncier n’est pas une réduction d’impôt mais une déduction de charges réelles du revenu global : il échappe donc totalement au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an par l’article 200-0 A du Code général des impôts.
Méthode & Limites
Les barèmes appliqués sont documentés et sourcés. Cet outil fournit une aide à la décision à confronter aux documents officiels ou à un professionnel qualifié.
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