Calculez la rentabilité brute et nette de votre investissement immobilier pour valider votre projet.
Mesurez au centime près l'impact de +0,25 % de taux d'intérêt ou comparez deux options de financement côte à côte.
Laboratoire Simulequa
Rendement Locatif
Simulez votre cash-flow réel et comparez les régimes fiscaux pour vos revenus immobiliers.
Net de Charges
3.82 %Brut
5.70 %
Net Fiscal (LMNP Réel)
3.70 %
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Cash-flow brut
724 €/m
Avant impôt · charges déduites
Net en poche
701 €/m
Après impôt (LMNP Réel)
Total Investi
227 400 €
Prix, acte, travaux & sûreté
Point Mort (ROI)
28 ans
Retour sur capital investi
Levier Notaire
Vos frais d'acte représentent 6.6% du coût total.
Positionnement
Avec 5.70 % brut, ce projet est Patrimonial.
Perspective Patrimoniale
Avec une appréciation de 1.5%, votre patrimoine double mécaniquement tous les 48 ans.
Brut : 5.70 % · Net de charges : 3.82 % · Cash-flow : 701 € / mois
Pour un bien de 200 000 € avec un loyer de 950 €/mois, le rendement net fiscal s'établit à 3.70 % avec un cash-flow net d'impôt de 701 €/mois sous le régime LMNP Réel.
Repères indicatifs
Ces comparaisons servent d’aide à la lecture. Elles ne constituent pas des statistiques officielles sauf lorsqu’une source est explicitement indiquée.
Lecture favorable
2/3
Écart médian
17%
Point d’attention
Appréciation
2 indicateurs sur 3 sont favorables. Le principal point d’attention concerne « Appréciation ».
Rendement Brut
Repère interne indicatif : Marché France 2026 — 5.8%
Vacance Locative
Repère interne indicatif : Zone Tendue — 1.5%
Appréciation
Repère interne indicatif : Indice Patrimoine — 1.8%
Comparer des scénarios
0/5Valider la rentabilité opérationnelle, le statut fiscal le plus protecteur et l'effet de levier de votre investissement locatif. Vos paramètres actuels sont automatiquement conservés pour les prochaines étapes de simulation sans aucune ressaisie.
En France en 2026, le rendement locatif brut moyen se situe entre 4,5 % et 6,5 % selon les agglomérations. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété non récupérables, de la vacance locative (estimée à 1 mois tous les 2 ans) et de la gestion, le rendement net réel s'établit en moyenne entre 3,2 % et 4,8 % avant fiscalité.
Sélectionnez un profil pour afficher son diagnostic et l'appliquer dans le simulateur ci-dessus.
| Scénario / Situation | Prix d'acquisition tout compris | Loyer mensuel HC | Rendement brut annuel | Rendement net réel estimé | Action |
|---|---|---|---|---|---|
| Bien 80 000 € (Studio) | 80 000 € | 450 € | 6,75 % | 5,1 % | |
| Bien 120 000 € (T2) | 120 000 € | 620 € | 6,2 % | 4,65 % | |
| Bien 160 000 € (T3) | 160 000 € | 780 € | 5,85 % | 4,35 % | |
| Bien 220 000 € (T4) | 220 000 € | 980 € | 5,35 % | 3,95 % | |
| Bien 300 000 € (Maison) | 300 000 € | 1 250 € | 5,0 % | 3,7 % |
Le rendement brut compare uniquement le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net déduit les frais de notaire, la taxe foncière, les travaux, l'assurance PNO et les charges de copropriété.
Le cash-flow est la différence mensuelle entre les loyers encaissés et l'ensemble des sorties de trésorerie (mensualité de crédit, charges, taxe foncière, impôts). Il peut être positif ou négatif.
Calcule la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif, en intégrant charges, fiscalité et vacance locative.
Trois chiffres, trois usages différents.
Le rendement brut sert à trier rapidement des annonces. Il ignore tout ce qui coûte, donc il surestime systématiquement. C'est le chiffre affiché par les vendeurs.
Le rendement net retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et la vacance. C'est le premier chiffre honnête.
Le rendement net-net retire l'impôt. C'est le seul qui corresponde à ce qui reste sur le compte. Un écart de 2 points entre brut et net-net est courant ; au-delà de 3 points, le montage fiscal mérite d'être revu.
Studio de 28 m² à Saint-Étienne, acheté en 2026.
| Poste | Montant | |---|---| | Prix d'achat | 68 000 € | | Frais de notaire (ancien, 7,5 %) | 5 100 € | | Travaux | 6 000 € | | Coût total d'acquisition | 79 100 € | | Loyer mensuel hors charges | 420 € | | Loyer annuel | 5 040 € | | Taxe foncière | 620 € | | Charges non récupérables | 340 € | | Assurance PNO | 130 € | | Vacance provisionnée (1 mois/an) | 420 € | | Revenu net de charges | 3 530 € |
Rendement brut : 5 040 / 79 100 = 6,37 % Rendement net : 3 530 / 79 100 = 4,46 %
Au régime micro-foncier (abattement 30 %), avec une TMI à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt annuel s'élève à 5 040 × 0,70 × 0,472 = 1 665 €.
Rendement net-net (micro-foncier TMI 30 %) : (3 530 − 1 665) / 79 100 = 2,36 %
Scénario d'arbitrage 2 : Studio de 120 000 € (Nu Micro-foncier vs LMNP Réel Amortissable)
| Indicateur d'investissement | Location Nue (Micro-foncier) | Location Meublée (LMNP Réel) | |---|---|---| | Prix d'achat + Notaire + Meubles | 135 000 € | 140 000 € (5 000 € mobilier) | | Loyer annuel brut | 6 600 € (550 € / mois) | 7 800 € (650 € / mois) | | Charges, taxe foncière, PNO | - 1 650 € / an | - 1 750 € / an | | Amortissement comptable (bâti + meubles) | 0 € (non autorisé en nu) | - 4 200 € / an | | Base nette imposable | 4 620 € (après abattement 30 %) | 1 850 € (bénéfice net fiscal) | | Impôt (TMI 30 %) + Prélèvements (17,2 %) | - 2 181 € / an | - 873 € / an | | Revenu net perçu sur compte | 2 769 € / an (230 € / mois) | 5 177 € / an (431 € / mois) | | Rendement net-net réel | 2,05 % | 3,70 % (+1,65 point) |
Grâce à l'amortissement du bâti en LMNP au réel, le rendement net-net augmente de +87 % par rapport à une location nue classique.
Le rendement brut compare simplement le loyer annuel au prix d'achat total. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, les assurances et la provision pour vacance locative.
Le rendement net-net intègre la fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à 17,2 %). C'est la rentabilité réelle qui entre sur le compte bancaire de l'investisseur.
Il est prudent de provisionner l'équivalent d'un mois de loyer par an (environ 8 % des loyers annuels) pour absorber les périodes de relocation ou de remise en état.
L'outil calcule le rendement de l'actif immobilier. Si vous empruntez à un taux inférieur au rendement net, vous bénéficiez d'un effet de levier financier qui augmente la rentabilité de vos fonds propres.
Prêt Immobilier
Calculez vos mensualités, le coût total du crédit et visualisez votre tableau d'amortissement détaillé.
Taux d'Endettement
Calculez votre taux d'endettement et votre reste à vivre selon le seuil des 35 % appliqué par les banques.
Comparateur SCI IR vs IS
Comparez les options fiscales pour votre Société Civile Immobilière : Impôt sur le Revenu vs Impôt sur les Sociétés.
Comparatif LMNP vs Location Nue
Comparez la rentabilité nette et l'imposition entre le régime Micro-Foncier et le statut LMNP (Micro-BIC).
Comparateur Offres Crédit Immobilier (jusqu'à 3 offres)
Comparez jusqu'à trois offres de crédit immobilier : mensualité, coût total, TAEG effectif et assurance emprunteur, avec calcul détaillé et tableau d'amortissement.
Comparateur Achat Immobilier Neuf vs Ancien
Comparez le coût global d'un achat neuf (TVA réduite, PTZ, frais notaire 2-3%) vs ancien (frais 7-8%, travaux éventuels).
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Rendement Locatif fait partie de la catégorie Immobilier & Logement
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