Rendement Locatif
Calculez la rentabilité brute et nette de votre investissement immobilier pour valider votre projet.
Locatif
Simulez votre cash-flow réel et déterminez le meilleur régime fiscal pour vos revenus immobiliers.
Net de Charges
3.82 %Brut
5.70 %
Net Fiscal
3.70 %
Faits Déterminants Rapprochés :
Cash-flow Annuel
8 416 €
Après impôt LMNP Réel
Total Investi
227 400 €
Tous frais d'acte inclus
Point Mort (ROI)
28 ans
Récupération investissement
Analyse de Performance 2026
Flux Trésorerie
Levier Notaire
Vos frais d'acte représentent 6.6% du coût total.
Positionnement
Avec 5.70 % brut, ce projet est Patrimonial.
Perspective Patrimoniale
Avec une appréciation de 1.5%, votre patrimoine double mécaniquement tous les 48 ans.
Repères indicatifs
Ces comparaisons servent d’aide à la lecture. Elles ne constituent pas des statistiques officielles sauf lorsqu’une source est explicitement indiquée.
Lecture favorable
2/3
Écart médian
17%
Point d’attention
Appréciation
2 indicateurs sur 3 sont favorables. Le principal point d’attention concerne « Appréciation ».
Rendement Brut
Repère interne indicatif : Marché France 2026 — 5.8%
Vacance Locative
Repère interne indicatif : Zone Tendue — 1.5%
Appréciation
Repère interne indicatif : Indice Patrimoine — 1.8%
Comparer des scénarios
0/5Verdict Décisionnel
Plan d'action & Prochaines étapes
Priorités décisionnellesCalcule la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif, en intégrant charges, fiscalité et vacance locative.
Comment lire le résultat
Trois chiffres, trois usages différents.
Le rendement brut sert à trier rapidement des annonces. Il ignore tout ce qui coûte, donc il surestime systématiquement. C'est le chiffre affiché par les vendeurs.
Le rendement net retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et la vacance. C'est le premier chiffre honnête.
Le rendement net-net retire l'impôt. C'est le seul qui corresponde à ce qui reste sur le compte. Un écart de 2 points entre brut et net-net est courant ; au-delà de 3 points, le montage fiscal mérite d'être revu.
Exemple chiffré
Studio de 28 m² à Saint-Étienne, acheté en 2026.
| Poste | Montant | |---|---| | Prix d'achat | 68 000 € | | Frais de notaire (ancien, 7,5 %) | 5 100 € | | Travaux | 6 000 € | | Coût total d'acquisition | 79 100 € | | Loyer mensuel hors charges | 420 € | | Loyer annuel | 5 040 € | | Taxe foncière | 620 € | | Charges non récupérables | 340 € | | Assurance PNO | 130 € | | Vacance provisionnée (1 mois/an) | 420 € | | Revenu net de charges | 3 530 € |
Rendement brut : 5 040 / 79 100 = 6,37 % Rendement net : 3 530 / 79 100 = 4,46 %
Au régime micro-foncier (abattement 30 %), avec une TMI à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt annuel s'élève à 5 040 × 0,70 × 0,472 = 1 665 €.
Rendement net-net : (3 530 − 1 665) / 79 100 = 2,36 %
L'écart brut → net-net est ici de 4 points. C'est ce que masque une annonce affichant « 6,4 % ».
Formule de calcul
rendement_brut = loyer_annuel / cout_total_acquisition
rendement_net = (loyer_annuel - charges_annuelles - vacance) / cout_total_acquisition
rendement_net_net= (loyer_annuel - charges_annuelles - vacance - impot) / cout_total_acquisition
cout_total_acquisition = prix + frais_notaire + travaux + frais_agence + frais_dossier
charges_annuelles = taxe_fonciere + charges_non_recuperables + assurance + gestion + entretien
vacance = loyer_mensuel × mois_de_vacance_par_an
L'impôt dépend du régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel, SCI à l'IS). Chaque régime a sa propre assiette : voir le comparateur dédié.
Ce que l'outil ne calcule pas
- L'effet de levier du crédit : le rendement affiché est hors financement. Un bien à 4 % net financé à 3,2 % ne produit pas le même résultat qu'un achat comptant.
- La revalorisation du bien à la revente, ni la plus-value.
- Les travaux imprévus et le renouvellement d'équipement sur la durée de détention.
- L'IFI si le patrimoine immobilier net dépasse le seuil.
- Les spécificités locales (encadrement des loyers, permis de louer, zonage).
Sources et millésime
- Abattement micro-foncier 30 % — art. 32 CGI (Légifrance), vérifié le 04/09/2026
- Prélèvements sociaux 17,2 % — art. L136-8 CSS (Légifrance), vérifié le 04/09/2026
- Barème IR 2026 — art. 197 CGI (Légifrance), vérifié le 04/09/2026
- Frais de notaire dans l'ancien — barème Chambre des notaires, vérifié le 04/09/2026
Questions fréquentes — Rendement Locatif
Le rendement brut compare simplement le loyer annuel au prix d'achat total. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, les assurances et la provision pour vacance locative.
Le rendement net-net intègre la fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à 17,2 %). C'est la rentabilité réelle qui entre sur le compte bancaire de l'investisseur.
Il est prudent de provisionner l'équivalent d'un mois de loyer par an (environ 8 % des loyers annuels) pour absorber les périodes de relocation ou de remise en état.
L'outil calcule le rendement de l'actif immobilier. Si vous empruntez à un taux inférieur au rendement net, vous bénéficiez d'un effet de levier financier qui augmente la rentabilité de vos fonds propres.
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