Comparatif LMNP vs Location Nue
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Comparez la rentabilité nette et l'imposition entre le régime Micro-Foncier et le statut LMNP (Micro-BIC).
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Comparatif LMNP vs Location Nue
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Paramètres de location
Comparatif d'imposition annuelle (Micro-Régimes)
Location Nue (Micro-Foncier)
LMNP (Micro-BIC)
Revenu net meublé (LMNP)
Revenu net location nue
4928 € / an
Gain net fiscal LMNP
2281 € / an
Impôt estimé LMNP (Micro-BIC)
2690 € / an
Impôt estimé Nue (Micro-Foncier)
3172 € / an
Plan d'action & Prochaines étapes
Priorités décisionnellesArbitrer entre la location nue et la location meublée non professionnelle (LMNP) modifie radicalement le régime d'imposition des loyers. Alors que les revenus de la location nue relèvent des revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30 %, les loyers meublés sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec un abattement de 50 % en régime micro.
Comment lire le résultat
Les critères clés de la comparaison :
- Location Nue (Micro-foncier) : Réservée aux loyers bruts annuels inférieurs à 15 000 €. L'abattement forfaitaire de 30 % signifie que 70 % des loyers sont taxés à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- LMNP (Micro-BIC classique) : Applicable jusqu'à 77 700 € de recettes locatives annuelles. L'abattement forfaitaire de 50 % réduit de moitié l'assiette soumise à l'impôt et aux prélèvements sociaux.
- Pression fiscale globale : Pour une TMI à 30 %, le taux global de prélèvement atteint 47,2 % sur la base imposable nette d'abattement.
- Trésorerie nette finale : Revenus locatifs bruts diminués de l'impôt total calculé et des charges annuelles réelles (taxe foncière, copropriété, assurance).
Exemple chiffré
Scénario par défaut (TMI à 30 %, charges annuelles de 1 500 €) :
- Option Location Nue :
- Loyer envisagé : 800 €/mois (soit 9 600 € bruts annuels)
- Abattement micro-foncier (30 %) : 2 880 €
- Base imposable : 6 720 €
- Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 2 016 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 156 €
- Total fiscalité : 3 172 €/an (taux effectif d'imposition : 33,0 % des loyers)
- Trésorerie nette annuelle : 9 600 − 3 172 − 1 500 = 4 928 €/an (soit 411 €/mois).
- Option Meublé LMNP :
- Loyer envisagé : 950 €/mois (soit 11 400 € bruts annuels)
- Abattement micro-BIC (50 %) : 5 700 €
- Base imposable : 5 700 €
- Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 1 710 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 980 €
- Total fiscalité : 2 690 €/an (taux effectif d'imposition : 23,6 % des loyers)
- Trésorerie nette annuelle : 11 400 − 2 690 − 1 500 = 7 210 €/an (soit 601 €/mois).
- Gain net annuel en faveur du meublé : +2 282 €/an (+46 % de trésorerie nette).
Formule de calcul
Formule de calcul des régimes micro :
revenus_annuels = loyer_mensuel * 12
// Location Nue (Micro-foncier, art. 32 CGI)
base_imposable_nu = revenus_annuels_nu * (1 - 0.30)
impot_nu = base_imposable_nu * (TMI / 100 + 0.172)
net_nu = revenus_annuels_nu - impot_nu - charges_annuelles
// LMNP (Micro-BIC classique, art. 50-0 CGI)
base_imposable_lmnp = revenus_annuels_lmnp * (1 - 0.50)
impot_lmnp = base_imposable_lmnp * (TMI / 100 + 0.172)
net_lmnp = revenus_annuels_lmnp - impot_lmnp - charges_annuelles
Ce que l'outil ne calcule pas
Ce comparateur simplifié de micro-régimes ne calcule pas :
- Le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement comptable du bien et du mobilier).
- Les nouveaux plafonds et abattements spécifiques aux meublés de tourisme non classés issus de la réforme fiscale.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) due par les loueurs en meublé selon la commune.
- Le coût d'ameublement initial obligatoire pour respecter l'inventaire légal du meublé (décret n° 2015-981).
- Le risque de vacance locative plus élevé et le turn-over supérieur fréquemment constatés sur le meublé.
Sources et millésime
- Régime micro-foncier de la location nue — art. 32 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Régime micro-BIC de la location meublée — art. 50-0 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2 %) — art. L136-7 du Code de la sécurité sociale (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Critères et mobilier obligatoire de la location meublée — Décret n° 2015-981 (service-public.fr), vérifié le 05/09/2026
Questions fréquentes — Comparatif LMNP vs Location Nue
Le régime réel (BIC réel en LMNP ou réel d'imposition en location nue) devient mathématiquement plus avantageux dès lors que vos charges déductibles effectives (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, amortissement) dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % ou 50 %.
Oui. Le décret n° 2015-981 fixe la liste minimale obligatoire des 11 équipements nécessaires (literie avec couette, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, réfrigérateur avec freezer, four ou micro-ondes, vaisselle, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien adapté).
Oui, la location meublée étant une activité commerciale sur le plan fiscal, elle assujettit le propriétaire à la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d'exercice, sous réserve d'exonération communale pour les très faibles recettes.
Oui, à l'occasion d'un changement de locataire, le propriétaire peut équiper le logement avec le mobilier légal obligatoire et signer un nouveau contrat de location meublée d'une durée standard d'un an (ou 9 mois pour étudiant).
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