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La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value à 100 %. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif en 2026, la plus-value brute bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu (taux 19 %) après 22 ans révolus, et exonération totale de prélèvements sociaux (taux 17,2 %) après 30 ans. Le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour frais de notaire et de 15 % pour travaux après 5 ans sans justificatif.
Sélectionnez un profil pour afficher son diagnostic et l'appliquer dans le simulateur ci-dessus.
| Scénario / Situation | Durée de détention | Plus-value brute | Abattement IR (%) | Impôt IR (19 %) | Prélèvements Sociaux (17,2 %) | Surtaxe > 50 000 € | Total impôt dû | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vente Rapide (4 ans de détention) | 4 ans (aucun abattement) | 60 000 € | 0,0 % | 11 400 € | 10 320 € | 1 200 € | 22 920 € | |
| Détention Moyenne (10 ans) | 10 ans révolus | 60 000 € | 30,0 % | 7 980 € | 9 469 € | 0 € | 17 449 € | |
| Détention Longue (15 ans) | 15 ans révolus | 80 000 € | 60,0 % | 6 080 € | 11 490 € | 0 € | 17 570 € | |
| Cap 22 Ans (Exonération Totale IR) | 22 ans révolus | 100 000 € | 100,0 % | 0 € | 12 384 € | 0 € | 12 384 € | |
| Cap 30 Ans (Exonération Fiscale Intégrale) | 30 ans révolus | 120 000 € | 100,0 % | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Conseil anti-regret : Vérifiez la transférabilité du prêt et assurez-vous d’un horizon de conservation minimal de 5 à 7 ans pour amortir les frais d’acquisition.
Le point mort d’amortissement des frais d’acquisition et de financement se situe à environ 6 ans.
En dessous de 6 ans de détention, la location avec placement de l’apport s’avère mathématiquement plus avantageuse.
Point de vigilance : Avant 5 ans, pas de forfait travaux de 15 %. La surtaxe s'applique car la PV nette dépasse 50 000 €.
Levier d'optimisation : Rassemblez toutes les factures réelles de travaux réalisées par des entreprises qualifiées.
Si vous vendez un bien immobilier acquis depuis plus de 5 ans, vous pouvez majorer le prix d'acquisition de 15 % au titre des dépenses de travaux sans présenter aucune facture ni justificatif, à condition de ne pas avoir déjà déduit ces dépenses de vos revenus fonciers.
Une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 % s'applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € après abattements (CGI art. 1609 nonies G).
Non, la cession d'un logement constituant votre résidence principale au jour de la vente est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, sans plafond de montant ni condition de durée de détention.
Méthode & Limites
Les barèmes appliqués sont documentés et sourcés. Cet outil fournit une aide à la décision à confronter aux documents officiels ou à un professionnel qualifié.
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