Comparateur SCI IR vs IS
Comparez les options fiscales pour votre Société Civile Immobilière : Impôt sur le Revenu vs Impôt sur les Sociétés.
SCI IR vs IS
Optimisez votre arbitrage fiscal entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés pour vos investissements locatifs.
Cash-flow Net (SCI IS)
2 618 €Profils de référence
Sélectionnez une situation type pour charger instantanément les paramètres correspondants.
En Direct
1 975 €
Cash-flow Net
-1 765 €
Impôts Estimés
SCI à l'IR
1 975 €
Cash-flow Net
-1 765 €
Impôts Estimés
SCI à l'IS
2 618 €
Cash-flow Net
-1 122 €
Impôts Estimés
Cash-flow net IS : 2 618 € / an vs IR : 1 975 € / an
SCI à l'IS Recommandée (Amortissement Déductible)
Repères indicatifs
Ces comparaisons servent d’aide à la lecture. Elles ne constituent pas des statistiques officielles sauf lorsqu’une source est explicitement indiquée.
Lecture favorable
2/3
Écart médian
81%
Point d’attention
Rendement Net (IS)
2 indicateurs sur 3 sont favorables. Le principal point d’attention concerne « Rendement Net (IS) ».
Rendement Net (IS)
Repère interne indicatif : Moyenne Invest. Locatif — 4.5%
Éco. Amortissement
Repère interne indicatif : Seuil de pertinence SCI — 1 500 €
Ratio Impôt Direct/IS
Repère interne indicatif : Ratio d'efficience fiscale — 2
Comparer des scénarios
0/5Choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et les sociétés (IS) est l'arbitrage clé en SCI. L'IR maintient la transparence fiscale et les abattements de plus-value, tandis que l'IS permet d'amortir le bâti et de différer l'impôt personnel.
Comment lire le résultat
Points clés :
- SCI IR : Bénéfice taxé au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucun amortissement.
- SCI IS : Amortissement déductible. IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Flat tax de 30 % sur dividendes.
- Plus-value : À l'IS, l'amortissement réintégré majore la plus-value sans abattement de durée.
Exemple chiffré
Scénario par défaut (bien 300 000 €, emprunt 180 000 € à 3,70 %, TMI 30 %) :
- Valeur : 300 000 € (amortissement 85 % sur 25 ans = 10 200 €/an)
- Loyers : 14 400 € · Charges : 4 000 € · Intérêts : 6 660 €
- Résultat avant amortissement : 3 740 €
- Option SCI IR :
- Base imposable : 3 740 € · Impôt (47,2 %) : 1 765 €
- Cash-flow net : 1 975 €/an
- Option SCI IS :
- Amortissement déductible : 10 200 € (résultat IS = 0 €)
- Impôt IS : 0 € · PFU dividendes (30 %) : 1 122 €
- Cash-flow net : 2 618 €/an
- Gain net annuel à l'IS : +643 €/an (+32 %).
Ce que l'outil ne calcule pas
Ce comparateur ne prend pas en compte :
- La tenue comptable annuelle obligatoire en SCI IS.
- La requalification si occupation gratuite par un associé.
- Les frais d'immatriculation et statuts.
- Le démembrement de parts sociales.
- L'irrévocabilité de l'option IS après 5 ans (art. 239 CGI).
Sources et millésime
- Transparence fiscale — art. 8 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Taux d'IS — art. 219 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Option IS — art. 239 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Flat tax (30 %) — art. 200 A du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
Questions fréquentes — Comparateur SCI IR vs IS
L'article 239 du CGI autorise la SCI à renoncer à l'IS jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option. Passé 5 ans, l'assujettissement devient irrévocable.
À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements déduits sont réintégrés et taxés à 25 % sans abattement de détention.
Non. Loger gratuitement un associé dans une SCI à l'IS constitue un avantage en nature imposable et supprime la déductibilité des charges.
La transmission progressive des parts sociales permet de mobiliser l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
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