Calcul Usufruit / Nue-Propriété
Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI.
Barème art. 669 : valeur usufruit = 40%
Usufruit
40 %
140 000 €
Conservé par le donateur/vendeur
Droits : usage + revenus du bien
Nue-Propriété
60 %
210 000 €
Transmis au nu-propriétaire
Droits : propriété à terme
Droits sur la NP (enfant)
20 194 €
Base imposable : 110 000 €
Économie vs PP : 28 000 €
Répartition de la valeur
Barème fiscal de l'usufruit — Art. 669 CGI
| Age usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| ≤ 20 ans | 90 % | 10 % |
| ≤ 30 ans | 80 % | 20 % |
| ≤ 40 ans | 70 % | 30 % |
| ≤ 50 ans | 60 % | 40 % |
| ≤ 60 ans | 50 % | 50 % |
| ≤ 70 ans ← votre situation | 40 % | 60 % |
| ≤ 80 ans | 30 % | 70 % |
| ≤ 90 ans | 20 % | 80 % |
| > 90 ans | 10 % | 90 % |
Verdict Décisionnel
Plan d'action & Prochaines étapes
Priorités décisionnellesCe simulateur applique le barème fiscal légal de l'article 669 du Code général des impôts pour ventiler la valeur d'un bien démembré entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier.
Comment lire le résultat
Le démembrement sépare les deux composantes du droit de propriété : l'usufruit (droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits/loyers) et la nue-propriété (droit de disposer du bien sans pouvoir en jouir immédiatement) :
- Barème fiscal de l'article 669 I du CGI (selon l'âge de l'usufruitier) :
- Moins de 21 ans révolus : Usufruit 90 % / Nue-propriété 10 %
- De 21 à 30 ans révolus : Usufruit 80 % / Nue-propriété 20 %
- De 31 à 40 ans révolus : Usufruit 70 % / Nue-propriété 30 %
- De 41 à 50 ans révolus : Usufruit 60 % / Nue-propriété 40 %
- De 51 à 60 ans révolus : Usufruit 50 % / Nue-propriété 50 %
- De 61 à 70 ans révolus : Usufruit 40 % / Nue-propriété 60 %
- De 71 à 80 ans révolus : Usufruit 30 % / Nue-propriété 70 %
- De 81 à 90 ans révolus : Usufruit 20 % / Nue-propriété 80 %
- 91 ans révolus et plus : Usufruit 10 % / Nue-propriété 90 %
- Principe d'extinction sans taxation (art. 1133 du CGI) :
- Lors de la disparition naturelle de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement au profit du nu-propriétaire qui devient plein propriétaire sans acquitter le moindre impôt de mutation ni droit de partage.
Exemple chiffré
Simulation détaillée pour la donation de la nue-propriété d'un appartement locatif de 300 000,00 € par un père âgé de 64 ans à son enfant unique majeur :
| Élément du calcul de démembrement | Règle de l'article 669 du CGI | Quote-part | Montant valorisé | |---|---|---|---| | Valeur vénale en pleine propriété | Expertise vénale du bien | 100 % | 300 000,00 € | | Tranche d'âge de l'usufruitier | 64 ans (tranche 61 à 70 ans) | - | - | | Valeur fiscale de l'usufruit conservé | 40 % de la pleine propriété | 40 % | 120 000,00 € | | Valeur fiscale de la nue-propriété donnée | 60 % de la pleine propriété | 60 % | 180 000,00 € | | Abattement personnel légal parent-enfant | Art. 779 I du CGI | - | - 100 000,00 € | | Assiette imposable de la donation | 180 000 € - 100 000 € | - | 80 000,00 € | | Tranche 1 (0 à 8 072 € à 5 %) | Droits de donation | - | 403,60 € | | Tranche 2 (8 072 à 12 109 € à 10 %) | Droits de donation | - | 403,70 € | | Tranche 3 (12 109 à 15 932 € à 15 %) | Droits de donation | - | 573,45 € | | Tranche 4 (15 932 à 80 000 € à 20 %) | Fraction taxable de 64 068 € | 20 % | 12 813,60 € | | Total droits de donation dus | Somme des tranches fiscales | - | 14 194,35 € | | Économie d'impôt par rapport à la pleine propriété | Droits sur 200k€ : 38 194,35 € | - | + 24 000,00 € d'économie |
En transmettant la nue-propriété à 64 ans, l'assiette imposable est abaissée de 40 %, ce qui fait chuter la note fiscale de 38 194,35 € à 14 194,35 € (24 000 € d'économie immédiate).
Formule de calcul
Taux_Usufruit = Tableau_Art_669[Tranche_Age_Usufruitier]
Taux_Nue_Propriete = 1 - Taux_Usufruit
Valeur_Nue_Propriete = Valeur_Pleine_Propriete x Taux_Nue_Propriete
Base_Donation = Max(0, Valeur_Nue_Propriete - Abattement_Lien)
Droits_Dus = Application_Tranches_Bareme(Base_Donation)
Ce que l'outil ne calcule pas
Ce calculateur de démembrement usufruit / nue-propriété ne couvre pas :
- La valorisation économique financière de l'usufruit basée sur l'espérance de vie et le taux d'actualisation de marché.
- Les conventions de démembrement croisé de parts de SCI entre concubins ou associés.
- La répartition des travaux d'entretien (art. 605 C. civ.) et des grosses réparations de structure (art. 606 C. civ.).
- L'évaluation du quasi-usufruit sur actifs fongibles ou comptes d'épargne monétaire (art. 587 C. civ.).
- Les droits d'enregistrement et honoraires de rédaction d'actes authentiques notariés.
Sources et millésime
- Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété — art. 669 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété en franchise de taxe — art. 1133 du CGI (Légifrance), vérifié le 05/09/2026
- Modalités d'application du démembrement de propriété — BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-20, vérifié le 05/09/2026
Questions fréquentes — Calcul Usufruit / Nue-Propriété
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien sans aucun droit de succession à payer ni nouvelle formalité fiscale (article 1133 du Code général des impôts).
Non. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre la pleine propriété du bien seul. La vente de la pleine propriété exige l'accord unanime des deux parties, avec partage du prix de vente selon le barème ou accord conventionnel.
En matière fiscale, la taxe foncière est légalement due par l'usufruitier du bien, qui en perçoit les revenus locatifs ou en conserve l'usage d'habitation personnel.
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